新2手机管理端网址(www.9cx.net):“地王收割机”招商蛇口,为保前十放弃毛利率

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(文/解红娟 编辑/马媛媛)如愿维持在房企TOP10的招商蛇口(001979,股吧),上半年成就单喜忧参半。

8月23日晚间,招商蛇口宣布2021年半年度业绩。通告显示,今年上半年,招商蛇口累计实现签约销售金额1769.76亿元,同比增进59.85%;签约销售面积770.22万平方米,同比增进54.88%。

以年头定下的3300亿元销售目的盘算,招商蛇口已完成53.63%。与此同时,在中指研究院宣布的榜单中,招商蛇口不仅再次稳坐销售业绩TOP10,销售额排名还上升至第七位。

但在高歌猛进的业绩背后,招商蛇口现金流状态潜伏隐忧。期内,公司谋划流动发生的现金流量净额为27.74亿元,同比增进192.75%;筹资流动发生的现金流量净额为73.54亿元,同比增添230.18%;投资流动发生的现金流量净额为-151.55亿元,同比大幅削减786.72%。

事实上,早在招商蛇口意欲快速扩张重回TOP10之后,其投资流动发生的现金流量净额耐久为负,2017年至2020年,划分录得-7.95亿元、-8.38亿元、-94.65亿元和-17.09亿元。

毛利率再度下滑

招商蛇口于1979 年1月在深圳确立,主要营业板块为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。

今年上半年,招商蛇口实现收入446.57亿元,同比增进83.62%;归属股东净利润42.51亿元,同比增进365.32%;基本每股收益0.47 元,同比增进840%。

对于财政数据的大幅增进,招商蛇口示意,主要是公司房地产营业结转规模同比大幅增进;以及公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一乐成上市,发生税后收益14.58 亿元。

如思量到2020年企业业绩受疫情影响,以2019年同期数据举行对照,2021年上半年,招商蛇口收入同比增进167.62%,归属股东净利润却同比削减13.21%。剔除掉公募REITs带来的收入后,招商蛇口归属股东净利润为27.93亿元,仅占2019年同期的57.02%。

将时间线再度拉长,2015年至2020年,招商蛇口归属股东净利润划分为17.95亿元、38.3亿元、34.66亿元、71.17亿元、48.98亿元、9.13亿元,从2018年到达最岑岭值后大幅下滑。

事实上,增收不增利早已是房地产行业的普遍征象,过往由于房价上涨预期,房企不惜价值借高息钱、拿高价地,但在限房价、限地价的当下,这些问题逐渐露出,企业毛利率不停下滑,利润空间不停压缩。

有“地王收割机”之称的招商蛇口,并没有因此控制拿地节奏,反而在2021年再度开启高溢价扫货模式。集中供地前,招商蛇口与18家房企鏖战3小时、叫价277轮,最终以15.62亿元成交价、132.1%溢价率拿下徐州2021-51号惠民小区东侧B地块。

集中供地执行后,招商蛇口旗下子公司招商局置地以32.5亿元总价、129.98%溢价率、10460元/平方米成交楼面价拿下重庆西永279.83亩地,在溢价率最高的都会重庆拿下了溢价率最高的地块。

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2021年1-6 月,招商蛇口累计获取土地63 宗,新增土地面积390.45 万平方米,总计容建面883.56万平方米,权益面积560.32 万平方米。土地支付款上,招商蛇口包罗招拍挂、收并购含住宅性子的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出为496.65亿元,住宅开发项目权益销售额950.16亿元。

值得一提的是,据克而瑞证券统计,今年上半年,41家主流房企中,有13家房企拿地销售比跨越40%,其中就包罗招商蛇口。“招商蛇口一直在扩张,为了保住销售榜前十名也破费了不少功夫。”业内人士示意,招商蛇口对规模扩张的渴求早已为业内所知。

一再高溢价拿地,招商蛇口住宅部门的毛利率也在不停下滑。Ifind数据显示,2017年至2020年中期,招商蛇口社区开发与运营的毛利率划分为25.42%、44.24%、34.98%、23.52%,自2018年起毛利率最先大幅削减。2021年上半年招商蛇口社区开发与运营毛利率为20.58%,较2020年同期再度下滑2.94个百分点。

上海中原地产首席剖析师卢文曦示意,毛利率下降已经成为这两年房企面临的相同问题。虽然现在一些都会在集中拍地,但现实地价照样在往上走,包罗今年建材等成本都在上涨,这些都市吞噬房企利润。若是控成本上没有有用行动的话,不清扫毛利率另有下降的可能。

永续债余额高达380.62亿元

只管“三道红线”全绿,但招商蛇口的现金流远不如想象中丰裕。

住手6月30日,招商蛇口及其控股子公司的对外担保余额(不包罗子公司为客户提供的销售按揭担保)为459亿元,对合并报表外单元提供的担保余额为69亿元,合计共528亿元。

凭证年报显示,2020年整年,招商蛇口总资产为7372亿元,归属母公司股东净资产为1013.7亿元;净利润为169.13亿元,归属母公司股东的净利润为122.53亿元。讲述期末。招商蛇口现金及现金等价物余额为889.95亿元,一年内到期的非流动欠债为312.53亿元。

这意味着,招商蛇口的担保额占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的52.09%,若一旦担保发生问题,势必会对招商蛇口的谋划生长发生影响。

“作为处于扩张期的公司,为子公司提供担保也是正常的。”业内人士示意,招商蛇口为子公司担保主要是为了保证旗下项目如约开发、建设,但值得注重的是,在2021年7月至今不到2个月的时间内,招商蛇口及控股子公司的对外担保余额又增添42.55亿元至501.55亿元,距其划定的550亿元担保额度限制只有一步之遥。

据考察者网不完全统计,仅在2021年8月,招商蛇口就宣布7则担保通告。其中,8月12日,全资子公司苏州招商根据40%的持股比例为苏州湖悦担保不跨越2.8亿元的融资担保;8月14日,根据持股比例为苏州招商上述融资提供连带责任保证担保,担保本金金额不跨越8.16亿元的担保,融资限期为5年;8月18日,为其控股子公司南通恒泽向招商银行股份有限公司南通分行申请融资5亿元,融资限期为3年。

住手现在,招商蛇口及控股子公司的对外担保余额、合并报表外单元提供的担保余额合计共544.01亿元,占其最近一期经审计归属于母公司股东净资产的53.67%,较2020年年底的394.68亿元增添149.33亿元。

为子公司担保的招商蛇口,自身生长还需要子公司的反向担保。6月30日,招商蛇口因生产谋划需要向招商银行(600036,股吧)深圳分行申请授信额度80亿元,其全资子公司深圳招商房地产为该授信项下的债务提供连带责任保证担保。

除不停上涨的担保额度外,招商蛇口申请的永续债也被质疑隐匿债务。住手2021年6月,招商蛇口永续债余额为280.62亿元,较2020年年底204.74亿元增添约75.88亿元。讲述期内,招商蛇口支付永续债利息迫近6亿元。

7月30日,招商蛇口因生产谋划需要再度向中原信托申请永续债权投资,总金额不跨越100亿元,可分笔(分期)申请。

“这从侧面显示出招商蛇口的现金流可能没有想象中丰裕。”业内人士示意,永续债实在就是债务的一种,由于永续债在理论上可永不赎回,因此在财政讲述中计入权益板块而非欠债板块,也因此成为部门房企掩饰真实欠债水平的工具。

20 留言

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